Staan er ineens mensen van de afdeling Handhaving van de gemeente bij je op de stoep, die willen weten waarom er niemand staat ingeschreven op het adres van jouw pand. Dat is schrikken. Wist jij veel dat er regels voor kunnen zijn dat je pand niet zomaar leeg mag staan, maar absoluut geen huurders wilt. Een korte impressie vanuit onze praktijk.
Leegstandswet
De Leegstandswet is in het leven geroepen om leegstand van woningen en bedrijfsgebouwen tegen te gaan. De wet helpt eigenaren met een moeilijk verkoopbaar huis. Deze wet maakt het mogelijk om panden die bestemd zijn voor sloop, renovatie of verkoop tijdelijk te verhuren. Er geldt dan minder huurbescherming dus minder risico voor een eigenaar/verhuurder.
Leegstandsverordening
Grote steden hebben een Leegstandsverordening. Dat zijn eigen regels van de stad over leegstand. Door de woningnood zien gemeentes zich genoodzaakt leegstand van kantoren of woningen tegen te gaan. Hoe werkt de leegstandsverordening meestal?
Als je een pand hebt, moet je leegstand melden zodra je pand langer dan 6 maanden leegstaat. Daarna gaat de gemeente met je in overleg. Als dat niets oplevert, kan de gemeente je verplichten om een gebruiker een overeenkomst aan te bieden. Ook kan de gemeente dan de huurprijs opleggen die je moet gaan hanteren.
Boete
In een zaak van ons kantoor stuurde de gemeente toezichthouders op pad om een pand te checken waar niemand ingeschreven stond in de BRP. De klant was toevallig aanwezig en liet de toezichthouders binnen. Die begonnen te vragen of de klant er zelf woont of dat het een tweede woning is. De klant had het pand twee jaar eerder als investering gekocht. Familie en vrienden mogen af en toe een weekend of weekje gratis gebruik maken van de appartementen in het pand. Er stond dus niemand ingeschreven in de BRP op het adres. Dat mag niet. De klant had de leegstand moeten melden bij de gemeente. Hierdoor kon hij een boete krijgen. Deze boete kan wel € 4.500,00 bedragen voor particuliere huiseigenaren.
In dit geval was het belangrijk om snel te schakelen met de gemeente. Je wilt niet dat de gemeente je gaat beboeten en al helemaal niet dat de gemeente een last onder dwangsom gaat opleggen om af te dwingen dat je iemand in het pand moet laten wonen en daar ingeschreven staat.
Aanpak
In dit geval ging het om een grachtenpand met drie appartementen in Amsterdam. Een van de appartementen mag je volgens de Leegstandsverordening als 2e woning (pied-à-terre) gebruiken, mits het adres van je hoofdverblijf buiten Amsterdam ligt. De klant kon het bovenste appartement melden bij de gemeente als pied-à-terre. De gemeente gaf daar toestemming voor. De andere twee appartementen moesten in de verkoop of verhuur. Met de klant waren de opties afgestemd om het middelste en bovenste appartement samen te voegen of het middelste appartement te verkopen of te verhuren. De klant koos ervoor om het middelste appartement aan zijn kinderen te verkopen. Als nieuwe eigenaars mogen zij hun woning ook als pied-à-terre aanmelden bij de gemeente. Zij mogen dat appartement dan wel alleen voor zichzelf gebruiken. In gebruik geven aan derden mag dan niet. Het onderste appartement gaat de klant tijdelijk verhuren aan expats. De tijdelijkheid biedt ruimte voor de klant om na afloop van het contract te kunnen beoordelen of het appartement een ander doel krijgt of verkocht kan worden zonder dat de huurder ‘meeverkocht’ wordt (koop breekt geen huur).
Een huurcontract kan je vaak gewoon van internet plukken. Een probleem is dat dit niet is toegespitst op je eigen situatie. Ook heb je zelf geen tools om een potentiële huurder te screenen op betrouwbaarheid. Bij verhuur is het daarom verstandig dit door een makelaar te laten regelen. Dat kost wel wat, maar die doet de screening van de huurders en regelt de contracten. Verhuur is immers niet zonder risico. Onze praktijk heeft wel aangetoond hoe vaak er problemen met huurders ontstaan en je die er niet zo een-twee-drie uit je woning krijgt. Een lastige materie dus die de nodige zorgvuldigheid vereist!