Dat het belangrijk is een eis bij de civiele rechter goed te formuleren, is over het algemeen wel bekend. Dat dit weleens fout kan gaan, werd een aankoopmakelaar onlangs pijnlijk duidelijk toen hij een rechtszaak begon tegen een stel dat weigerde zijn factuur te voldoen.
De aankoopmakelaar wordt in juli 2021 ingeschakeld door een stel om hen te helpen bij het zoeken naar en het kopen van een woning. Acht maanden later vinden ze die en tekenen ze een koopovereenkomst voor een huis. Ze komen om onbekende redenen tóch op de koop terug, en de overeenkomst wordt – nog binnen de wettelijke bedenktijd – ontbonden. Hierna stuurt de aankoopmakelaar een factuur met de overeengekomen courtage. Het stel betaalt deze niet, omdat zij het huis niet gekocht hebben.
De overweging van de rechter
Als de zaak wordt voorgelegd aan de rechter, overweegt deze dat het stel de factuur niet hoeft te betalen. Het huis is namelijk niet door hen gekocht. De aankoopmakelaar wijst op een bepaling in de algemene voorwaarden, dat bepaalt dat de courtage verschuldigd is als de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend en daarmee de opdracht is vervuld. Daar is in dit geval wel aan voldaan. De rechter wijst echter op een andere bepaling in de algemene voorwaarden. Uit deze bepaling blijkt dat indien gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst, de opdracht niet is vervuld.
De eis om de courtage te voldoen en om de proceskosten te laten betalen door het stel wordt niet toegewezen. Wel zegt de rechter dat de aankoopmakelaar voor de werkzaamheden die waren verricht een vergoeding had mogen factureren. Hier is alleen geen beroep op gedaan door de aankoopmakelaar.
Wat valt er te leren uit deze uitspraak?
Uit deze uitspraak vallen twee belangrijke lessen te leren. Ten eerste dien je je eigen algemene voorwaarden te kennen. Je ziet dat een bepaling in je eigen algemene voorwaarden zich ook tegen je kan keren. En ten tweede moet je ervoor zorgen dat de eis zodanig geformuleerd wordt dat indien de primaire eis wordt afgewezen, een subsidiaire (tweede) eis wel toegewezen kan worden. Uiteraard kunnen onze specialisten je hiermee van dienst zijn.