In de vorige nieuwsbrief is uitgelegd dat je planschade kunt claimen als je schade lijdt door een besluit van de overheid. Door inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 gaat er het nodige veranderen. Opletten geblazen dus.
Planschade
Allereerst komt het begrip planschade te vervallen onder de Omgevingswet. Het huidige stelsel van planschade blijft wel van toepassing op overheidsbesluiten die zijn genomen voor 1 januari 2024. Omdat er voor planschade een verjaringstermijn geldt van 5 jaar, kan je nog planschade claimen ook als de Omgevingswet al lang en breed inwerking is getreden.
Nadeelcompensatie
Planschade valt straks per 1 januari 2024 onder nadeelcompensatie. De Omgevingswet regelt een (limitatieve) lijst van schadeoorzaken. Net als nu zijn dit bijvoorbeeld bepalingen uit een bestemmingsplan, een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan of een bepaling uit een provinciale verordening.
Maar let op: de lijst met mogelijke schadeoorzaken is in de Omgevingswet in artikel 15.1 echt wel ruimer dan nu. Het voert te ver om die schadeoorzaken hier allemaal te benoemen. Belangrijk om te weten is wel dat er meer ruimtelijke besluiten zijn waardoor je schade (nadeelcompensatie) kan vorderen.
Verschillen
Er zijn een paar belangrijke verschillen met de huidige planschaderegeling. Op dit moment is een wijziging van het bestemmingsplan de oorzaak van de schade. In de Omgevingswet kan je nadeelcompensatie pas vorderen als daadwerkelijk de vergunning wordt verleend. Op zich niet onlogisch omdat een gewijzigd omgevingsplan niet direct tot schade lijdt. Een omgevingsplan regelt slechts de bouwmogelijkheden, maar of er ook echt schade wordt geleden wordt pas werkelijkheid als er ook echt gebouwd gaat worden en de vergunning daarvoor wordt verleend.
Een andere belangrijke wijziging is dat wat feitelijk gebouwd wordt, bepalend is voor de schade en niet wat maximaal mogelijk gebouwd kan worden volgens het omgevingsplan. Stel dat het omgevingsplan een enorme fabriek van 5.000 m2 en 15 meter hoog mogelijk maakt, maar de ondernemer uiteindelijk een vergunning krijgt voor een fabriek van 200 m2 en 10 meter hoog, dan bepaalt de feitelijke situatie van de kleinere fabriek de hoogte van de schade.
Een laatste wijziging die ik hier wil noemen, is het eigen risico. In het huidige stelsel kwam een percentage van 2% tot wel 5% van de schade voor eigen rekening. Pas de schade boven dat variabele percentage werd vergoed. De Omgevingswet regelt een vast percentage van 4% als normaal maatschappelijk eigen risico. Voor inkomensschade en directe schade geldt overigens geen vast forfait.
Opletten
Als je wilt gaan bouwen, kan je het beste zorgen dat je eerst een vergunning om te mogen bouwen krijgt, en daarna pas je woning of bedrijfspand sloopt. Waarom? Onder de Omgevingswet wordt de schade beoordeeld door de feitelijke situatie direct voor en direct na het ontstaan van de schade met elkaar te vergelijken. Als je eerst sloopt en dan een vergunning voor nieuwbouw vraagt, is de schade voor omwonenden groter. De schade is groter in geval een braakliggend terrein zonder bebouwing wijzigt in een nieuw gebouw, dan wanneer dit andersom gebeurt.
Ontwikkelaars mogen onder de Omgevingswet vergunningen afzonderlijk aanvragen. Elke nieuwe vergunning is dan een nieuwe schadeoorzaak. Voor elke vergunning geldt dan het eigen risico van 4%. Dat is heel ongunstig voor degenen die schade lijden. Je kunt dit voorkomen door alle losse aanvragen te bundelen tot één aanvraag om nadeelcompensatie. Dat moet je dan maar net weten. Anders blijft er weinig over aan nadeelcompensatie.
Hulp
Deze informatie zal je vast vergeten. Maar als je dit gelezen hebt, is de kans groot dat je te zijner tijd bedenkt dat het verstandig is om tijdig bij ons aan de bel te trekken voor juridische hulp. Het zou zonde zijn als je gaat bouwen en daardoor hogere schade creëert dan nodig of dat je schadevergoeding veel te laag is als de zaak niet slim wordt aangepakt.