In Nederland heeft de speculatieve grondhandel de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen. Bij een dergelijke transactie kopen grondhandelaren (grote) percelen van meestal landbouwgrond of bosgrond op. Bij deze transacties worden de reguliere prijzen voor de betreffende percelen betaald. Vervolgens verdelen de grondhandelaren deze grote percelen in vele kleinere percelen en verkopen deze door aan particuliere beleggers.
Helaas maken slechts enkele kopers daadwerkelijk rendement op hun investering. Volgens onderzoek van het kadaster bedroeg de gemiddelde prijs voor landbouwgrond de afgelopen 17 jaar ongeveer € 4,50 per vierkante meter, terwijl grondhandelaren gemiddeld € 55,00 per vierkante meter ontvangen.
Vaak wordt bij de verkoop van de percelen aan de particuliere belegger de (valse) suggestie gewekt dat er in de (nabije) toekomst op deze grond gebouwd mag worden, waarbij door de belegger grote winst kan worden behaald. Echter, hiervoor is een wijziging van het bestemmingsplan vereist en de kans hierop is uitermate klein. Veel beleggers raken daarom hun geld kwijt wanneer de gehoopte (en verwachte) bestemmingswijziging niet plaatsvindt.
Bijkomend probleem bij dergelijke speculatieve grondtransacties is dat de notaris in dit traject pas een rol speelt wanneer de overeenkomst reeds is gesloten. Zo kan voor de particuliere belegger cruciale informatie ontbreken in de communicatie met de verkoper. Dit kan leiden tot misverstanden en onduidelijkheden over de aard van de transactie. Zo is het vaak zo dat de particuliere belegger onvoldoende gewaarschuwd wordt voor de mogelijke risico’s, zoals de agrarische bestemming van de grond en de noodzaak van een bestemmingswijziging voor bebouwing.
Recente uitspraken
In een aantal recente uitspraken heeft de rechter de particuliere belegger beschermd tegen oneerlijke handelspraktijken en het gebrek aan informatie door de verkoper verstrekt aan de belegger.
Centraal in de uitspraak van 10 augustus 2023 stond de twijfel van de voorzieningenrechter bij de aard van de transactie. In deze zaak heeft een particulieren belegger meerdere (kleine) percelen landbouwgrond gekocht met het oogmerk na bestemmingswijziging winst te behalen met de verkoop van deze percelen. De belegger voelt zich misleidt en vernietigt de koopovereenkomst. De verkoper vordert bij de voorzieningenrechter nakoming van de overeenkomst. Hoewel de heersende opvatting is dat een dergelijke transactie geen beleggingsproduct betreft in de zin van de Wet het op het financieel toezicht (Wft), wordt hieraan door de rechter getwijfeld. Naar diens oordeel valt hieraan in het concrete geval het een en ander af te dingen. Om bij de veronderstelde bestemmingswijziging winst te kunnen behalen is het noodzakelijk dat de afzonderlijk verkochte percelen op een later moment weer tot één perceel zouden kunnen worden samengevoegd. In verband hiermee is in de overeenkomst een aanbiedingsplicht opgenomen voor de koper. Dit veronderstelt naar het oordeel van de rechter een actieve rol voor de verkoper of degene die in diens plaats de aanbiedingsplicht zal kunnen uitoefenen. Wanneer deze zienswijze wordt gevolgd valt de onderhavige transactie onder de reikwijdte van de Wft. Dit heeft dan tot gevolg dat de verkoper en verdergaande zorgplicht heeft met betrekking tot de (financiële) positie van de koper. Daarnaast ziet de voorzieningenrechter gronden voor het verweer van de koper dat de verkoper zich heeft bediend van een agressieve handelspraktijk. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van de verkoper op snelle afwikkeling van de transactie in dit licht minder zwaar weegt dan het belang van de koper. De vordering van verkoper wordt derhalve afgewezen.
In een vergelijkbare zaak (24 januari 2024) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de koper die nakoming van de met de verkoper gesloten overeenkomst weigerde de contractuele boete niet behoeft te voldoen. Nadat de overeenkomst tot stand is gekomen heeft de voor de overdracht ingeschakelde notaris de koper gewezen op het grote verschil tussen de overeengekomen koopprijs (€ 185,00 per m2) en de plaatselijke waarde van agrarische grond (tussen de € 6,00 en € 10,00). Ook heeft de notaris de koper gewezen op het risico dat de koper loopt wanneer de bestemming van het perceel niet wordt gewijzigd. Naar het oordeel van de rechter heeft de verkoper zich bediend van oneerlijke handelspraktijken door de koper niet juist voor te lichten over de feitelijke aard van de overeenkomst, namelijk een speculatieve grondtransactie. In dit geval heeft de verkoper de koper slechts een algemeen geformuleerde brochure verstrekt waarmee de indruk werd gewekt dat er op afzienbare tijd bebouwing mogelijk zou worden. Op geen enkele manier werd de koper gewezen op het (zeer grote) verschil tussen de koopprijs en de huidige waarde van de grond. Ook werd niet gerept over de noodzakelijke bestemmingswijziging voordat bebouwing mogelijk zou worden, noch werd de koper gewezen op de (geringe) kans daarop. Daarnaast deed de verkoper voorkomen projectontwikkelaar te zijn, onder andere door de gebruikte naam en de in de stukken gebruikte termen die gebruikelijk bij woningbouw of projectontwikkeling worden gebezigd. daarnaast kreeg de koper pas op de dag van de levering van de verkoper de informatie over het speculatieve karakter van de overeenkomst. Dit alles bij elkaar maakt dat de rechter de vordering van de verkoper afwijst.
In de laatste zaak (2 februari 2024) ging het om een koopovereenkomst met betrekking tot een perceel grond, in de overeenkomst omschreven als “een gedeelte van een perceel landbouwgrond, gelegen nabij de Westend te Sint Nicolaasga (Friesland), kadastraal bekend Gemeente Langweer, sectie S, nummer …., ter grootte van ongeveer 1000 m2; kavelnummer(s) nog nader te bepalen”.
In dit geval oordeelde de kantonrechter dat de koopovereenkomst nietig was door de onbepaalbaarheid van de overeenkomst. Door de koper werd onbetwist gesteld dat het in de koopovereenkomst beschreven perceel kon slaan op een perceel binnen een enorm groot gebied. Bovendien zou het bij de definitieve bepaling van het perceel zeer groot verschil maken waar dit perceel precies zou liggen. Binnen genoemde sectie S lagen een tweetal buisleidingen in de buurt waarvan immer bebouwing mogelijk zou worden. Nu het koper niet duidelijk was waar het gekochte perceel zich precies zou bevinden stelde koper dat hij de overeenkomst mogelijk niet zou hebben gesloten wanneer de precieze ligging heb bekend zou zijn geweest. Nu de koopovereenkomst reeds nietig werd verklaard kwam de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de door koper gestelde oneerlijke handelspraktijken door de door verkoper verstrekte glossy verkoopbrochure.
Hoewel in de hiervoor beschreven voorbeelden de koper door de rechter beschermd werd tegen de gevolgen van de – wellicht ondoordacht – gesloten overeenkomst is het in het algemeen zo dat de particuliere belegger zelf grote voorzichtigheid moet betrachten bij het aangaan van dergelijke overeenkomsten. In de beschreven gevallen was er van de kant van de verkoper veel aan te merken op de wijze waarop de overeenkomst is aangegaan of op de feitelijke inhoud van de overeenkomst. Bij een zorgvuldigere benadering van de zijde van de verkoper zal de koper over het algemeen minder snel gelijk krijgen. Zoals vaak is het ook bij dergelijke speculatieve grondtransacties: “buyer beware”.
Meer informatie nodig?
Voor meer informatie over dit onderwerp kun je contact opnemen met onze collega’s van het notariaat. Zij helpen jou graag verder met vragen over dit onderwerp.