Bouw van extra woningen is nodig maar niet zonder gevolgen voor omwonenden. Je kunt hierdoor schade lijden. Zo kan je huis kan in waarde dalen. Of je lijdt omzetschade. De meest voorkomende schadefactoren zijn verlies aan privacy en uitzicht, aantasting woongenot, toename geluidsoverlast door extra verkeer. Advies: dien een planschadeclaim in. Waar moet je op letten?
Wet
In artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een regeling opgenomen voor de schade die ruimtelijke plannen en besluiten kunnen veroorzaken. Volgens dit artikel moet iemand schade lijden in de vorm van inkomensderving of vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Dit heet planschade. De schade wordt namelijk geleden door een plan. Dat plan moet een nieuw bestemmingsplan zijn of wijziging daarvan of een vergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan. Degene die schade lijdt kan dan van de overheid een schadevergoeding krijgen.
Voorwaarden
Je krijgt niet zomaar een schadevergoeding. Je hebt bijvoorbeeld geen recht op planschade als de schade te voorzien was toen je je huis of de grond kocht. Dat betekent dat je bij aankoop van een goed moet informeren bij de gemeente wat de plannen zijn in de directe omgeving van je nieuwe woning. Een andere voorwaarde is dat de schade niet op een andere manier wordt vergoed door bijvoorbeeld onteigening.
Eigen risico
Niet alle schade wordt vergoed. Er geldt namelijk een zogeheten ‘normaal maatschappelijk risico’. In de rechtspraak wordt veelal aangegeven dat in een druk bevolkt Nederland er geen recht op vrij uitzicht is en we nu eenmaal rekening hebben te houden met toename van bebouwing of wijziging van regels. Dit is geregeld in artikel 6.2 van de Wro. Hierin staat dat in ieder geval 2% van de schade voor eigen rekening blijft. In rechtspraak is in stedelijke gebieden een eigen risico van 5% ook wel als redelijk aanvaard. In stedelijk gebied is de verwachting immers groter dan je met verlies aan uitzicht of privacy geconfronteerd kan worden. Voor toepassing van een hoger percentage eigen risico ligt de lat natuurlijk wel hoger qua motiveringsplicht.
Vergelijking
De planschade wordt berekend middels planvergelijking. Dat betekent dat de plannen worden vergeleken door de maximale mogelijkheden die het nieuwe plan biedt te vergelijken met de maximale mogelijkheden die in het oude plan waren geregeld. Dus als er nu een gebouw achter je huis staat van 5 meter hoog en dat wordt 10 meter hoog, dan wordt voor de planschade gekeken wat de maximale hoogte in het vigerende bestemmingsplan is. Als het gebouw volgens de huidige regels 8 meter hoog mocht zijn, dan is de schade dus dat er 2 meter hoger wordt gebouwd, ook al staat er op dat moment een gebouw van 5 meter hoog. Dus houdt er rekening dat de feitelijke situatie niet het uitgangspunt is voor de hoogte van de schade.
Stel dat je een bedrijfspand hebt waarvoor de mogelijkheid is in het bestemmingsplan om dat uit te breiden. Je hebt daar vooralsnog geen geld voor dus je kan (nog) geen gebruik maken van die uitbreidingsmogelijkheid. Maar als de gemeente in een nieuw bestemmingsplan bepaalt dat die uitbreidingsmogelijkheid komt te vervallen, dan lijd je daardoor schade omdat je niet meer kunt uitbreiden. Grote kans dat je in dat geval geen planschade krijgt omdat je geen gebruik hebt gemaakt van de bouwmogelijkheden die het oude plan bood. In dit geval wordt dan dus niet alleen gekeken naar de maximale mogelijkheden die het oude plan bood.
Let op dat bij een beoordeling van een planschadeclaim wordt gekeken naar de ruimtelijke gevolgen en de objectief te verwachten overlast. Dit laatste is een lastig punt bij bijvoorbeeld bouw van UMTS-masten gezien ongerustheid over mogelijke gezondheidsproblemen vanwege elektromagnetische straling. Dit wordt in rechtspraak beschouwd als een subjectieve reden omdat de Gezondheidsraad heeft gesteld dat het verband tussen blootstelling aan elektromagnetische velden van antennes en negatieve gezondheidseffecten niet is aangetoond en ook niet waarschijnlijk is. Subjectieve elementen spelen geen rol in de planologische vergelijking.
Verjaring
Je kunt planschade claimen binnen de termijn van 5 jaren nadat het plan onherroepelijk is geworden. De dag ná het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is volgens de hoogste rechter de eerste dag van de vijfjaarstermijn. Na deze periode van vijf jaar vervalt het recht om planschade te claimen. Een plan is onherroepelijk als er geen rechtsmiddelen zijn ingesteld of als er geen rechtsmiddelen meer open staan (hoogste rechter heeft uitspraak gedaan).
Formulier
Elke gemeente heeft op haar website een planschadeformulier staan. Wij helpen graag met het invullen daarvan om een planschadeclaim in te dienen. Voor het indienen van planschade worden kosten gerekend. Dit is meestal zo’n € 300. Die kosten krijg je terug als wordt besloten dat je recht hebt op planschade.