De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat een opslagbeding is toegestaan, mits het duidelijk is hoe deze wordt berekend en de huurder dit bij het afsluiten van het contract kan inschatten. Oneerlijkheid van het opslagbeding maakt het indexatiebeding niet automatisch ook oneerlijk.
Huurprijswijziging
In huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector (met een aanvangshuur vanaf € 879,66 per maand in 2024) staat dat de huur elk jaar mag worden verhoogd. Dit gebeurt met een indexatiebeding, op basis van de consumentenprijsindex (CPI), zoals berekend door het CBS. Daarnaast kan er een opslagbeding in de overeenkomst staan, waarin wordt bepaald dat een vaste opslag of opslagpercentage wordt toegepast voor de verhoging van de huurprijs.
Voorgeschiedenis opslagbeding
In gevoerde rechtszaken is geprocedeerd over de vraag of een verhoging van maximaal 3% bovenop de CPI eerlijk is. Deze verhoging helpt verhuurders om hogere kosten te dekken en om de huurprijs in lijn te houden met de waarde van de woning. Lagere rechters waren van mening dat een opslag met maximaal 3% oneerlijk is en daarmee het hele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Deze rechters verbonden hieraan het gevolg dat alle huurverhogingen teruggedraaid moesten worden. Dit zou een enorme strop zijn voor verhuurders. In januari 2024 heeft de rechtbank Amsterdam hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Standpunt Hoge Raad over opslagbeding
Een huurverhoging met een extra opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie (CPI) is mogelijk. Dit heeft de Hoge Raad op 29 november 2024 beslist.
Het indexatiebeding en het opslagbeding moeten volgens de Hoge Raad van elkaar worden onderscheiden. Dat vindt de Hoge Raad omdat deze verschillende functies hebben.
Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie. Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met stijging van de kosten en de waarde van de woning.
Omdat dit twee verschillende dingen zijn, vindt de Hoge Raad dat oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch betekent dat het andere beding oneerlijk is.
Deze uitspraak biedt belangrijke handvatten voor zowel verhuurders als huurders. Voor een verhuurder is het essentieel om transparant te zijn en het opslagbeding goed vast te leggen. Huurders weten nu dat ze hun rechten kunnen laten toetsen als ze vermoeden dat een opslagbeding onredelijk is.
Opletten met opslagbeding
Verhuurders moeten huurders goed uitleggen hoe de huurprijs wordt aangepast. Huurders kunnen bij twijfel hun rechten laten toetsen. Als het beding oneerlijk is, mag een verhuurder geen opslag toepassen. Bij het beëindigen van een huurcontract door de verhuurder kan de rechter rekening houden met te veel betaalde huur als hij vindt dat er een oneerlijk opslagbeding is.
Heb jij vragen over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op.